Art. 1100 C.C.
(Norme regolatrici)
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più
persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano
le norme seguenti.
Art. 1101 C.C.
(Quote dei partecipanti)
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il
concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Art.
1103 C.C.
(Disposizioni della quota)
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri
il godimento della cosa nei limiti della sua quota. Per le ipoteche
costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni
contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.
Art.
1104 C.C.
(Obblighi dei partecipanti)
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva
la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non
giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.Il
cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare
i contributi da questo dovuti e non versati.
Art.
1106 C.C.
(Regolamento della comunione e nomina di amministratore)
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo
precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria
amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello
stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli
obblighi dell'amministratore.
Art.
1108 C.C.
(Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino
una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere
gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non
risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.E'
necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le
locazioni di durata superiore a nove anni. L'ipoteca può essere tuttavia
consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo
scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la
ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Art.
1109 C.C.
(Impugnazione delle deliberazioni)
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare
davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza nel
caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione è
gravemente pregiudizievole alla cosa comune se non è stata osservata la
disposizione del terzo comma dell'art.1105; se la deliberazione relativa
a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in
contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'art. 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre
dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza
del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del
provvedimento deliberato.
Art.
1110.
(Rimborso di spese)
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti
o dell'amministratore, ha sostenute spese necessarie per la
conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art.
1111 C.C.
(Scioglimento della comunione)
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della
comunione, l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione,
in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento
può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in
comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto
anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un
termine maggiore di questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze
lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della
comunione prima del tempo convenuto.
Art.
1112 C.C.
(Cose
non soggette a divisione)
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si
tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui
sono destinate.
Art.
1113 C.C.
(Intervento nella divisione e opposizione)
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono
intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la
divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione
anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento
dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria. Nella divisione che
ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per l'effetto indicato dal
comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione
dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima
della trascrizione della relativa domanda. Devono essere chiamati a
intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i
creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile
in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della
trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda
di divisione giudiziale. Nessuna ragione di prelevamento in natura per
crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate
dal comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal
titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.
Art.
1114 C.C.
(Divisione in natura)
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente
divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
Art.
1115 C.C.
(Obbligazioni solidali dei partecipanti)
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni
in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano
entro l'anno dalla domanda di divisione. La somma per estinguere le
obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se
la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua
frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. Il
partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto
rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente
al suo diritto verso gli altri condividenti.
Art.
1116 C.C.
(Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria)
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla
divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle
sopra stabilite.
Art.
1117 C.C.
(Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune; i locali per la portineria e
l'alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento
centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli
impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Art. 61 Disp. Att.
(Separazione dei condomini)
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere
sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in
condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la
maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è
disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei
comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la
separazione.
Art. 62 Disp. Att.
(Separazione dei condomini)
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica
anche se restano in comune gli originari partecipanti alcune delle cose
indicate dall'art. 1117 del codice. Qualora la divisione non possa
attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la
sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo
scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la
maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice
stesso.
Art.
1118 C.C.
(Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non
può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al
contributo nelle spese per la loro conservazione.
Art.
1102 C.C.
(Uso
della cosa comune)
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne
alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a
proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento
della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa
comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a
mutare il titolo del suo possesso.
Art.
1119 C.C.
(Indivisibilità)
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa
a ciascun condomino.
Art.
1120 C.C.
(Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono
vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o
alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino.
Art.
1121 C.C.
(Innovazioni gravose o voluttuarie)
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono
trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se
l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto
dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono
tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Art. 1122 C.C.
(Opere sulle parfi dell'edificio di proprietà comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà,
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
dell'edificio.
Art.
1123 C.C.
(Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose
destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un
edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative
alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità.
Art.
1124 C.C.
(Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra
metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al
fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del
valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art.
1125 C.C.
(Manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due
piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione
del soffitto.
Art.
1126 C.C.
(Lastrici solari di uso esclusivo)
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune
a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art.
1127 C.C.
(Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio)
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi
piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La
stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La
sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico
dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani
sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area libera da
occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi
compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui
spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui
tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Art. 1128 C.C.
(Perimento totale o parziale dell'edificio)
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i
tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la
vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato
diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore,
l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti
comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione
dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per
l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla
ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla
ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere [2932] agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i
diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Art.1129
C.C.
(Nomina e revoca dell'amministratore)
Quando i condomini sono più di quattro, I'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore
dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo
comma dell'art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La
nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
Art. 71 Disp. Att.
(Registro delle deliberazioni)
Il registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo
comma dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione
professionale dei proprietari di fabbricati.
Art. 64 Disp. Att.
(Procedura per la revoca dell'amministratore)
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma
dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito
l'amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può
essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni
dalla notificazione.
Art.
1130 C.C.
(Attribuzioni dell'amministratore)
L'amministratore deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compie gli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli,
alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 63 Disp. Att.
(Riscossione contributi - Condomino subentrante -
mora nei pagamenti)
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi
subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a
quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si
sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di
condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino
moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di
godimento separato.
Art.
1131 C.C.
(Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o
dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può
essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora
la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle
attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie
quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art.
1132 C.C.
(Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto
deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione.Il condomino dissenziente ha
diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se
l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
Art. 65 Disp. Att.
(Nomina del curatore speciale in mancanza
dell'amministratore)
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei
condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i
partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore
speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.Il
curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini
per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Art.
1105 C.C.
(Amministrazione)
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.Per gli atti di ordinaria
amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti,
calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la
minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della
maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati
preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.Se non si
prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa
comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione
adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla
autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche
nominare un amministratore.
Art.
1133 C.C.
(Provvedimenti presi dall'amministratore)
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio
del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti
dall'art. 1137.
Art.
1134 C.C.
(Spese fatte dal condomino)
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art.
1135 C.C.
(Attribuzioni dell'assemblea dei condomini)
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:alla conferma dell'amministratore e
dell'eventuale sua retribuzione; all'approvazione del preventivo delle
spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i
condomini; all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione; alle opere di
manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea.
Art. 66 Disp. Att.
(Convocazione dell'assemblea in via straordinaria)
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le
deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata
in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene
necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente
dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere
direttamente alla convocazione.In mancanza dell'amministratore,
l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a
iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere
comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata
per l'adunanza.
Art.
1136 C.C.
(Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni)
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio
e due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea
non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in
ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese
con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei
partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si
redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore.
Art. 67 Disp. Att.
(Rappresentanza dei condomini in assemblea -
Usufruttuario)
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di
rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio
appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a
un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai
comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il
presidente. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano
dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni,
ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni
dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
Art. 10 L.
27 luglio 1978 n. 392
(Partecipazione del conduttore)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario
dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale
relative alle spese e alla modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di
intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla
modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti
di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si
riuniscono in apposita assemblea convocata dal proprietario
dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto
applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei
condomini.
Art.
1137 C.C.
(Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le
deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni
condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il
ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la
sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere
proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono
dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di
comunicazione per gli assenti.
Art.
1138 C.C.
(Regolamento di condominio)
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa
l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti
e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il
regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a
norma dell'art. 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo
menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di
acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle
disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131,
1132, 1136 e 1137.
Art.
1107 C.C.
(Impugnazione del regolamento)
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria il regolamento della comunone entro trenta
giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il
termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la
deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle
opposizioni proposte. Decorso il termine indicato dal comma precedente
senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche
per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Art. 68 Disp. Att.
(Attribuzione del valore alle quote di proprietà)
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del
codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante
in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita
tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei
valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di
ciascuna porzione di piano.
Art. 69 Disp. Att.
(Revisione quote comproprietà)
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono
essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino,
nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Art. 70 Disp. Att.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito,
a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La
somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese
ordinarie.
Art. 72 Disp. Att.
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni
dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69.
Art.155 Disp. Att.
(Revisione del regolamento)
Le disposizioni concernenti la revisione dei regolamenti di
condominio e la trascrizione di essi si applicano anche ai regolamenti
formati prima del 28 ottobre 1941. Cessano di avere effetto le
disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrari alle norme
richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 del C.C. e nell'art. 72 di
queste disposizioni.
Art.
1139 C.C.
(Rinvio alle norme sulla comunione)
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano
le norme sulla comunione in generale.
Art. 23 Cod.Proc.Civ.
(Foro per le cause fra condomini)
E' competente per le cause fra condomini, il giudice del luogo ove si
trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica
anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la
domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.
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